ここを見ているあなたはアパート経営で儲けたいと思っていますね？
みなさんがあこがれる不労所得！よいひびきですね～
成功するか失敗するかはあなた次第！事前の勉強が大切ですね。
それではアパート経営をはじめる前に知っておくべきこと、調べていきましょう！
敷金
敷金は関東や東北地方で多く、ほとんどは家賃の1ヶ月分を支払います。賃借人の過失により建物に損失を与えたときや家賃の延滞があったときに補填するための担保となります。退去するとき賃借人に家賃滞納や部屋の損傷があればその損害金を敷金から差し引き不足があれば損害賠償の請求もできます。国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が定められており賃借人に債務がなければ敷金返還請求権が生じます。敷金は税法上では預り金となります。
保証金
保証金は関西地方で多く、家賃の3か月～6ヶ月分と敷金より多く支払うことが通例です。下に説明する礼金は関西地方ではありませんので敷金と権利金を合わせた性格のものだといえます。敷金と同じで賃借人の債務を担保するのが目的となっていますが、敷引きといって契約時に定められた金額を部屋の使い方に関わらず保証金から必ず差し引くので賃借人にはほとんど戻さない場合や戻しても少ない金額の場合が多いです。
礼金
礼金は権利金とも言われます。賃借人に法律上の支払い義務があるものではなく慣習により入居時に支払うのが礼金となっております。礼金は退去の際に賃借人に返還するものではないので大家さんの大切な収入源となり賃借人が退去しあらたに入居者が決まれば再度礼金が手に入ります。
更新料
更新料の支払いは賃借人に法的義務があるものではなく特別な約束がない限り請求はできません。しかし平成23年7月15日の更新料裁判における最高裁判所の判決で更新料の法的な有効性について、高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り有効との判決がでました。金額が明確でない場合トラブルの元になるので契約書に更新料に関する規定を明記すべきでしょう。
サブリース
サブリースとはアパート１棟と敷地全部を所有者が管理会社に貸し、管理会社が入居者を募集して転貸する方式のことを指します。
メリット
一括賃貸のため契約は管理会社との間だけとなるので手間がはぶかれます
契約期間中は契約で定めた家賃が毎月入ってくるので安定した収入があります。
デメリット
賃料の10％前後の借り上げ手数料が取られる。
10年位たつと管理会社から大規模修繕を求められる場合がある。
共益費や礼金を受け取れない。
管理会社との保証契約は永続的ではないので経年により賃料が下がる場合がある。
賃料が下がる！ここがいまとても問題になっているサブリースのデメリットの部分ですね。大家さんはずっと安定収入を約束してくれてると思っていたのですが契約更新で収入がガタ落ち・・・・大規模修繕を断ると契約解除や賃料の減額される契約が定められていたりと大変な思いをした大家さんが後を絶ちません。
契約前にしっかり確認しないと大変なことになるね
アパート経営のキャッシュフロー
アパート経営の収入は家賃収入がほとんどですので長期的に見て家賃変動による家賃の下落を考慮して収入を判断しなければなりません。
借入金返済、管理費、固定資産税が主な支出ですが、長期的にみると修繕費が必ず必要になりますので修繕準備金として計画的に積立する必要があります。
家賃減少のリスク・空室のリスク・修繕費用高騰のリスク・金利上昇のリスクによる支出の増加を考えたうえでキャッシュフローを分析しておかなければなりません。
簡単そうで難しいアパート経営、計画と契約の重要性。今一度よ～くかんがえてからでも遅くはありませんね！
