アパート経営は儲かっている人もいればその逆の人もいます。
空室リスクを最小限にするには立地条件、設備の内容や構造、適正な家賃設定など様々な要素が絡みます。
今日はアパート経営について調べていきましょう！
どんな人がアパート経営をするのか？
アパート経営を始める人は土地所有者が多いです。節税や相続、遊休土地の有効活用や長期的な不労所得を得る事が目的となっているようです。しかし最近は低金利とアパート経営のブームもあり土地を所有していない普通の会社員の方達が副業としてアパート経営を始める事も多いです。
人口減少とアパート経営
内閣府高齢社会白書によると日本の総人口は2010年の1億2,806万人をピークに2018年は1億2,644万人と8年で162万人減少しています。2020年の現在から45年後の2065年の日本の総人口は8,808万人と推計されています。約2.6人に1人が65歳以上で約3.9人に1人が75歳以上と推計されています。
平成26年の総務省人口推計によると人口が増加しているのは7都県で東京都・沖縄県・埼玉県・神奈川県・愛知県・千葉県・福岡県となっております。そして国土交通省の建築着工統計ではこの数年32万～35万戸の賃貸住宅が新しく建築されており需要に対して過剰気味となっております。 47都道府県で人口が増えているのは7つの都市ですのでそれ以外の人口減少都市でのアパート経営は入居者の獲得競争は厳しいものとなります。
それでもアパート経営がしたい
以上のことから人口が増加している都市ならまだアパート経営は大丈夫そうですが、問題はそれ以外の人口減少の都市です。統計からもわかるように2065年には65歳以上の割合がとても多くなります。高齢の単身者が住みやすく、またミニマリストの影響で現在１Rや１Kが人気ですので今後もその流れが進むと思います。
入居者を獲得するには他の物件と差をつける必要があります。設備の面では台所、トイレ、浴室が独立していて冷暖房と給湯設備が完備されている物件は人気があります。その他オートロックやカメラ付インターホンなどの防犯機能、断熱性と遮音性に優れていることも大切です。
遮音性は大事ですね！隣人の声が聞こえる壁の薄いアパートは嫌です。
あとは立地条件がとても大切になります。最寄り駅まで徒歩10分以内、バスの運行本数など交通機関の利便性が良い事。また学校、病院、役所、金融機関、コンビニ、スーパーが近くにあると生活に便利ですので入居しやすくなります。
最近はコンビニで1人分のおかず
が売ってるので助かります。
空室が埋まらない理由
これは一時的なものならば心配ありませんが長期になると大変です。不動産屋さんに委託している場合退去が決まっている物件を新規のお客さんに紹介する場合もあるので良い物件は退去と同時に埋まります。埋まらない理由として考えられるのは家賃の設定が高い、立地条件が悪い、建物や設備の老朽化などが考えられます。家賃の場合は下げれば良いですし老朽化はリフォームすれば良いですが立地はどうにもなりません。建築前に綿密な計画を立てなければ大変なことになります。
大家さんの本音
【知り合いの大家さんの話】
最初に1棟4戸の物件を建てたのは失敗だったよ！同時に2戸空室が出たことがありその時は収入はいきなり半分になってしまったからね。現在はその物件と他に1棟10戸のアパートを建てたけどこちらは1戸や2戸空いても10％から20％の減収なので心にゆとりが出来るよ。僕は持ってないけど1Rマンションはやらないね！一人退去したら収入０じゃない(笑)
アパート経営するなら初めは新築より中古アパートがいいよ、安く買ってリフォームすれば全然大丈夫！
あと不動産屋とは仲良くした方がいいよ！空室埋まらないからってうるさい事言う人もいるようだけど不動産屋も人間だからね～僕は嫌われると損だと思うな～
あとネットや本に載ってる物件以外の物や良い情報を持ってる場合があるからね！その意味でも不動産屋とは仲良くしたほうが良いよ！！
以上のような話が聞けましたのでアパート経営をご検討中の方は参考にしてください。
